【体験談】新築物件を借りるときは要注意！！内見できないからこそ気をつけたい賃貸借契約の流れ

こんにちは！matsuです。
今回は賃貸物件の中でも、新築物件を借りるときこそ知っておきたい契約の流れや知識を紹介していきます。

賃貸契約って人生でそう頻繁にするものじゃありません。通常の流れさえわかっていないのに、新築物件だとなおさらです。
わたしは「新築」ということで通常の引っ越しにも増して高揚感を感じていたんでしょう。賃貸物件仲介業者にいわれるがままに重要事項説明書にサインし、預り金を支払ったことがあります。

よく調べてみると仲介手数料は原則家賃0.55ヵ月分までと法律で決まっているのに1.1ヵ月分請求されていたり、火災保険は自分で入る方が断然オトクだったり、ハウスクリーニング代など不要な費用が盛り込まれていたりと、ぼったくられポイントてんこもり状態であることがわかりました。

また、新築中の物件だったので内見しないままに図面や駅からの距離、近隣状況などで判断して入居申込をしてしまったのです。

幸い、手続きを進めるなかでぼったくられポイントが多いことに気がつき、契約書を締結する前に交渉破断とすることができたので預り金を返金してもらうことができました。

が、もうあんな思いをするのはゴメンです。ちゃんと勉強しておけば！と猛省しました。今回はそんな猛省も含め、注意すべきポイントは何だったのか、記録しておきたいと思います。

ケーススタディ（反面教師的ケース）

わたしが現在建築中の新築物件を賃貸借契約するとき、実際に賃貸借仲介業者から提示された契約の流れは次のとおりです。

一見すると、いまは建築物施工中だからこんな流れも仕方ないよね、と思うかもしれませんが落とし穴がいっぱいです。

では何が問題だったのか。

問題①審査前に預り金を払いすぎ

手付金という名目で、契約成立時に支払う金額の1/3を審査連絡前に支払うよう請求され、実際にわたしも支払っていました。

後にこれは返金されるのですが、手続き取止めの交渉している間は預り金が返ってこなかったらどうしよう、法律上は返金されなかったら業者の法律違反となり訴えることができるし確実に勝つとわかってはいたものの、めんどくさいなぁ、時間を取られるのが気が重いなと、紋々とした悩みを抱え、ストレスを感じる日々が続きました。

人間、扱う金額が大きいと自分の方が立場上有利とわかっていてもストレスを感じてしまうものです。賃貸業者も簡単に申込キャンセルされることを避けるために請求するのだと思いますが、1/3は大きすぎですね。

２万円ほど支払って、「あとは建物ができて内見した後に契約書の提出と一緒にお支払い、という流れにできませんか」と交渉すればよかったなと思います。

問題②内見前に契約書提出

設計図面通りに建物ができるかわかりません。にもかかわらず、建物ができる前に契約書提出期限が定められていました。

ここは非常に悪質なやり方だったなと思います。
契約書を提出する＝契約締結行為なので、建物がやや変わろうが契約しちゃってるので預り金が返金されない可能性もあるんです。

わたしの場合、契約書類を受け取ったときに違和感を感じたので契約書を提出せずに済みました。物件名称・住所が契約書ごとに違ったり、重要事項説明書の際には聞いていなかった更新に関する金額が提示されていたりしていたので、この業者に任せて大丈夫かなと不安になったのです。

その後、書類を隅から隅まで確認して、不明な点をメールし、回答をもらってまた質問、を繰り返していたら、契約書を提出しないうちに内見できる日が来ました。

内見してみると、やはり思い描いていた内容とは違いました。洗濯機の給水栓が低かったり、手すりがついてて階段の幅が狭くなっていたり、窓が開かない仕様になっていたりです。

この物件に住みたい気持ちは全く起きず、入居に向けて進めていた手続きを取りやめる交渉に移しました。

入居申込キャンセル＆返金交渉のポイント

内見後、入居手続き解消に向けた交渉をしました。

交渉のポイントは、こちら（借主）都合とみなされないようにすること、返答期限を定めることです。

借主都合とは、「別にいい物件が見つかったから」だったり「やっぱりこんな間取りはいやだ。内見してみると思っていたのと違った」だったり。
後者は交渉可能かもしれませんが、現在建築中の物件と知っての入居申込みだったし建築図面も渡したのに勝手だ、といわれるのを懸念したので言いませんでした。

わたしは交渉できる項目を理由に手続き解消しました。特記事項のうち、自分としては外してもらいたい事項かつ相手は承諾できないだろう事項を選別して契約書類からの削除を求めるのです。交渉の結果の破断なのでこちら都合ではありません。

それでいて、返答期限は２日後に設定しました。こちらも次の賃貸物件を探さないといけないのでちんたら交渉している暇はありません。期限までに返答がない場合、交渉破断にする旨を添えて連絡しました。

その結果、賃貸業者からはその交渉は承諾できないということで、交渉破断となり、スムーズに返金を求めることができました。入居キャンセルとなった場合、預り金の返金は宅建業法上義務付けられているので交渉破断が決定してから返金まで１週間かかりませんでした。

以上が、わたしの経験談です。

経験談のまとめ

おさらいすると、契約書類を提出する（契約締結）前であれば入居申込のキャンセルおよび預り金の返金は可能。

ただし、キャンセルにあたっては借主都合を理由にせず、交渉可能項目を理由にして「交渉破断の結果、入居申込キャンセル」とするのがスムーズ。その際、返答期限を設定することでより交渉を早く済ますことができる。

、、、といえるでしょう。

では、通常の契約だったらどんな流れなのか。新築物件（現在建築中）を借りる場合はどう気をつければいいのか。
確認していきましょう。

▶参考：賃貸物件を適正価格で借りる方法（賃貸借契約をするなら知っておきたい知識をまとめています）

物件内見から入居までの流れ

一般的な賃貸借契約の流れはこんな感じです。

これを踏まえると、新築物件（現在建築中）を借りる場合は次のような流れが理想ですね。

そして気をつけるポイントは２つです。

①申込金は少額にする

入居申込みの際に、仲介業者から申込金、預り金、手付金等の名目でお金を請求されることが多いです。簡単にキャンセルされることを避けるためなのでしょう。

この申込金については、申込の撤回（キャンセル）をしたとき、宅建業者にはこのお金を返還することが義務付けられています。
▶参考：宅建業法第47条の２第３項、宅建業法施行規則第16条の12第2号

それでも、この申込金の返還をめぐってトラブルが報告されているようですし、万が一返金されなくても精神的ストレスにならない金額におさえておくことをおすすめします。

申込金を０にするのは無理かもしれませんが、
「新築物件ですし図面上では住みたいと思うけど正式には内見してから決めさせてください。残金は内見後にお支払いしますので今は１万円でお願いします。」等と交渉して少額に収めておくのがいいでしょう。

②正式には内見後に決めることを書面で残しておく

入居申込の際に重要事項の説明をされると思います。契約に関する事項の説明ですね。宅建業法上、宅地建物取引士による説明が義務づけられています。

この際に仲介手数料が1.1ヵ月になっていたり、退去時に原状回復費用とは別にハウスクリーニング代が請求されていたり、更新料の負担を書き込まれていたりするので要注意。隅から隅まで必ず確認し、疑問に思うことがあれば遠慮せずに質問をして、十分に理解・納得したうえで契約手続きをすすめましょう。

新築の際、やはり内見をしてみると想定と違った、なんて場合もあります。そんな物件に住みたくないですよね。

そんなとき、速やかに契約手続きを解消できるよう、正式には内見後に契約するかどうかを決めることを伝えること、重要事項説明書の特記事項に記載する等の書面でその交渉記録を残しておくといいでしょう。

重要事項説明書への記載がいい理由は、仲介業者も印鑑をつき、それぞれ仲介業者と借主で正本・副本（転写したもの）を保管するようになっているからです。
聞いてませんでした、見てませんでした、その紙どっかに行きました、は通用しないんですね。

上述したように、法律上自分の方が立場が上で返金してもらえるとわかっていても、仲介業者とのやりとりが長引いたり不慣れな手続きが連続したりすると精神的ストレスを感じてしまうものです。

あとになって後悔しないように、書面で記録しておきましょうね。

③賃貸借契約書の提出は内見をした後にする

契約書を提出してからの入居申込キャンセルはできません。
正確には、賃貸借契約書を提出した後に入居申込キャンセルはできるが、申込金は返ってきません。

ですから、内見前に賃貸借契約書を提出するのはやめましょう。

賃貸借契約における契約締結とは、賃貸借契約書の締結もしくは鍵の引渡をさすといわれています。

先に鍵だけ渡しておきますね、なんて賃貸業者はあまりいないと思うので、ほとんどは賃貸借契約書の締結をさすのでしょう。締結、といいつつ、借主からすれば「提出」自体が締結の意味を成します。

賃貸借契約書を提出してしまったら、②で重要説明事項に「正式契約は内見後」と書いていても無効かもしれません。（そもそも内見前に正式契約してる時点でおかしいのですが。）

気持ちよく入居後の生活を送るためにも、内見はしっかり行ったうえで賃貸借契約書を提出しましょう。

おわりに

わたしはむやみに入居申込キャンセルを後押ししたくはありません。

ただし、借主が無知であるばかりに賃貸業者のいうままに契約をすすめ、その結果「こんなはずじゃなかった」と後悔するのもやるせないと思います。

貸主と借主、そして賃貸業者がみんな良識と誠実さをもって、信頼関係のもとで契約するのが一番気持ちいいです。

そう願ってはいるものの悪質な手口を使う賃貸業者は存在します。だから、借主が、消費者が知識をつけるしかないんです。

実体験を通し得た知識を、これから部屋を借りようと思っている人に少しでも届けれたらと思います。

それでは、また！ごきげんよう。