こんにちは！matsuです。
今回は賃貸物件をお得に借りる方法を説明していきます。
賃貸物件を「お得に借りる」とは、「適正料金で借りる」こと。
「適正料金って当たり前じゃないの？」「同じ物件ならどこで契約しても料金は一緒じゃないの？」って思うかもしれませんが違うんです。
仲介手数料を法律無視に上乗せしていたり、高い火災保険が設定されていたり、不要な費用（害虫駆除費や消火剤）が入っていたり、不要な項目が盛られているのが実態です。
住居費用は生活費の中でも高い固定費ですし、初期費用もバカになりません。
仲介業者の言い値を鵜呑みにするのではなく、法律や対処法を味方につけて、毎月の支出を減らしましょう。
お得に借りるための手順
手順は３ステップ！！
- 借りたい物件を探す
- 対象物件について、複数の仲介業者に見積もりをとる
- 相見積もりを参考に良い業者を選んで、適正料金で契約するように交渉する
借りたい物件を探す
主流のネット検索のほか、物件案内書や賃貸情報誌などで物件を探しましょう。
わたしのおすすめはニフティ不動産。
複数の不動産業者サイトがまとまっていて、相見積もりが取りやすいです。
また、気になった物件を複数人で共有できるので、特に新婚や同棲カップル、家族で次の賃貸物件を探すときに便利ですよ。
相見積もりをとって交渉する
複数の仲介業者に見積もりをとります。
賃貸借契約に係る費用の各項目を見ていきましょう。実際に見積もりを取った際の項目は次のとおり。
| 敷金 | 103,000 | |
| 礼金 | 206,000 | 業者が上乗せしている場合アリ。 |
| 家賃 | 103,000 | 周辺相場より高い場合、交渉で下げてもらえるかも？ |
| 共益費 | 5,000 | 〃 |
| 仲介手数料 | 103,000 | 賃貸住宅の仲介手数料は原則0.5ヵ月分。 無料になる事もある。 |
| 保証会社加入料 | 80,000 | 上乗せされている場合アリ。 保証会社のﾊﾟﾝﾌﾚｯﾄで金額確認するべし。 |
| 害虫駆除費・消毒費 | 35,200 | 内容を聞いた上で、不要な場合はその旨をﾊｯｷﾘ伝えること。 |
| ハウスクリーニング | 40,000 | 〃 |
| 火災保険 | 22,000 | 自分が選んだ保険に入りたい旨伝えよう。 年間3,000円程度で済む場合もある。 |
| 鍵交換代 | 30,000 | 相場は約1万円。自分で交換したい旨伝えよう。 |
| 合計 | 727,200 | 適正料金の仲介を受ければ、ここから10万円以上安くなる！！ |
相見積もりをとると、礼金や保証会社加入料、仲介手数料など、どこの仲介業者が一番良心的かわかりますね。
良い業者を選んで、交渉にあたります。
基本的にはメールで交渉して、記録が残るようにしましょうね。
賃貸借契約における確認・交渉ポイント
各項目の確認・交渉ポイントは次のとおり。
仲介手数料
仲介手数料とは、賃貸借の契約成立した際の報酬として仲介業者が受領できる金額のこと。
仲介手数料は、借主の承諾がある場合を除き家賃0.55ヵ月分（消費税含む）まで、と宅建業法で定められています。
悪い業者は契約前に、手付金を要求してきたり、当然のごとく家賃1.1ヵ月を請求してきたりします。が、1.1ヵ月分を得るには借主側の同意が必要なので、同意できないなら払う必要はありません。
ネットには仲介手数料0.55ヵ月分と掲げていても、重要事項説明書や賃貸契約書の特約事項にさらっと仲介手数料1.1ヵ月で書いてくることもあるのでこれらの書類は注意して隅から隅まで確認することが大事です。
広告費なんですわ～、といってくる業者もいますが、そんな名目を計上していいことにはなってないのでそこも騙されないでください。
この仲介手数料については、裁判の事例もあります。
判決が出たのは令和元年8月。東急リバブルを相手取った、貸借人による仲介手数料返還請求控訴でした。結果は東急リバブルに返還命令が下された事例です。参考にこちらの記事も読んでみてくださいね。
▶参考：東急に仲介手数料返還命令！仲介手数料はいくらが正しいの
保証会社加入料
個人的には払う意味がわかりませんし不要な項目と思うのですが、残念ながら求められることがほとんどで拒否できません。
それでも仲介業者や管理会社が上乗せしている場合があるので、保証会社のパンフレットを必ずもらって確認しましょう。見積もりをとって金額が一致していない場合は上乗せしている可能性が高いですね。
保証会社の提示額より高い場合は、そこを指摘して適正価格にしてもらいましょう。
まれかもしれませんが、個人大家さんで業者委託せず自分で管理されているとき。
入居者が公務員や上場企業に勤めている人であれば保証会社加入料を支払わなくていいよ、といってくれることがあります。
大家さんからすれば、もし家賃を支払ってもらえなかったとしてらその会社に連絡すればいいだけだし、大家さん側も保証会社への手続き等せずに済むからなのでしょう。
火災保険
仲介業者が勧めてくる火災保険は、価格は高いくせに補償も必要最低限となっているものが多いです。（年間1万円以上する火災保険は注意！！）
自分で選んだ火災保険に入りたい旨を伝えましょう。
仲介業者や管理会社は、借主に対して火災保険加入を義務付けることはできても、加入する保険会社まで指定できないので、断られても粘り強く交渉しましょう。
害虫駆除費・消毒費
費用だけとって実際は作業しない業者もいますし、やったとしても消臭スプレーをシュシュッとやって終わりとか。効果がないので「要りません」とはっきり伝えましょう。
ハウスクリーニング・鍵交換代
これも内容を聞いた上で「要りません」と伝えましょう。
入居時ではなく、退去時に必要なんですわ、といわれる場合もあります。
退去時に借主が支払うべきものは原状回復費用です。
原状回復とは「借りた当時の状態に戻すこと」ではなく、「耐用年数に基づいて残存価格で賠償すること」です。新品に戻す必要はありません。
入居の際は退去費用まで目がいかないかもしれませんが、これを契約書の特約に書かれてしまうと、退去時に支払うことになってしまうので注意してください。
次の入居者のために必要なんですわ～、という業者もいますが、次の入居者のためにクリーニング等行うのは貸主の義務であり、借主に課されるものではありません。根気よく交渉しましょう
▶平成23年8月国土交通省住宅局発行 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン〈再改訂版〉」
その他：更新料および更新手数料
初期費用の見積もり時に書かれていなくても、その後の生活に関わってくるのが更新料です。
注意すべきは、「法定更新の場合（特に手続きが発生しない場合）も支払う旨の特約」があるときです。
更新料は契約書を交わして合意更新をした時のみに有効で、無条件で成立する法定更新が行われた時には、更新料を支払う根拠が存在しないのでそうした特約は無効と解釈されますが、法定更新の時も支払う旨が契約書に盛り込まれていると支払義務が発生してしまうので注意しましょう。
また、合意する際の更新手数料については、更新手続きにかかる労務報酬として手数料を請求されることがあります。これも一般的には貸主から委託を受けて更新事務を行うのだらか、その労務報酬額は貸主が負担すべきものと解されます。
法定更新についても記載している場合、借主側としては対抗できないので支払わなくてはいけません。交渉の余地なしとなるので、しっかり目を通しておきましょう。
▶参考：全日本不動産協会HPの記事「更新料支払特約の有効性」（2008年時点）
まとめ
今回は借りる時の重要事項についてまとめてみましたが、いかがだったでしょうか。
賃貸借契約なんて人生で日常的に交わすことでもないので、つい仲介業者にいわれるがままに支払ってきた方も少なくないと思います。
しかし、そんな弱みにつけこんで、ぼったくりが横行しているのが実態です。
何万円もする買物ですから、適正価格で取引できるよう、準備して臨みましょう。
お金の面でも気持ちよく住み続けることができますように、応援しております。それでは、また！ごきげんよう。
参考資料・書籍、外部サイト、相談窓口等
参考までに、賃貸借の契約時に関わる流れや知識のヒントとなる参考資料や書籍、外部サイトをまとめています。
また、入居申込みの際に預り金を支払ってしまって返してもらえない等、実際にトラブル発生した際の相談窓口も掲載しますのでご参照ください。
住宅賃貸借（借家）契約の手引き
都道府県が監修し、政府の外郭団体・（一財）不動産適正取引推進機構が発行している、信頼性の最も高い1冊。
契約から明渡しまで、賃貸借に係るあらゆる場面を網羅しており、契約において最低限知っておきたい知識を、わかりやすく説明してくれた良書です。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
国土交通省住宅局がとりまとめた文書。
新たな入居先へ引っ越す場合、今住んでいる賃貸物件の退去もセットのことがほとんどです。
退去時に借主として不必要な費用をとられぬよう、原状回復の定義と負担区分について理解を深めておきましょう。
不動産ジャパン
（公財）不動産流通推進センターが運営する総合情報サイト。
不動産基礎知識がまとまっており、言葉の定義や賃料など手っ取り早く目安にしたい場合に利用するのにおすすめです。
参考書籍：本当の自由を手に入れる お金の大学
お金全般に関わる知恵が凝縮された1冊。
著者の両学長は、お金に困らないために実践する初めの１歩を「貯める力」とし、その力をつけるステップの１つに家賃があります。
賃貸借契約はもちろん、その他生活に関わる費用を安くするためのノウハウが詰まっており、コレを機に生活固定費を見直すのもおすすめです。
本に掲載している内容とほぼ同内容をYoutubeでも無料公開してくれていますので、読むのが苦手という方は動画で勉強してもいいですね。
参考書籍：家賃は今すぐ下げられる！
「家賃は下がらない」という固定観念を崩し、具体的にどのように交渉すべきかの実践的ノウハウが書かれています。
家賃交渉においては家賃の値下げ額設定が難しいところですが、この本を読んでそんな悩みが解決しました。
相談窓口：消費者センター
消費者センターでは一般論について説明されるに終わることもありますが、住所別にあわせて建物賃貸借専門の窓口を教えてもらうことができます。
大体は各都道府県で住宅相談窓口が設定されているので、契約物件がある都道府県でサイト検索をかけてみてください。
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